Kennisbank
Huis kopen in Spanje
Wat het kost, hoe het gaat en waar het misgaat. Geschreven voor landelijk Galicië, waar andere regels en andere risico's gelden dan aan de Costa's. Bijgewerkt in 2026.
1 · Kosten koper
Wat komt er bovenop de vraagprijs?
Reken in Galicië op ongeveer 10 tot 13 procent van de koopsom aan bijkomende kosten. De grootste post is de overdrachtsbelasting.
Overdrachtsbelasting (ITP)
Bij een bestaande woning betaal je Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Dat tarief wordt per autonome regio vastgesteld. In Galicië geldt sinds 1 januari 2026:
| Situatie | ITP | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Algemeen tarief | 8% | Geldt voor tweede woningen en vakantiehuizen — dus voor de meeste Nederlandse kopers |
| Hoofdverblijf | 7% | Woning én vermogen onder € 240.000 (+ € 30.000 per extra gezinslid) |
| Verlaagd tarief | 3% | Kopers onder de 36, grote of eenoudergezinnen, of kopers met ≥ 65% arbeidsongeschiktheid |
Koop je een nieuwbouwwoning, dan betaal je geen ITP maar 10% btw plus 1,5% AJD (zegelrecht). In landelijk Galicië komt dat zelden voor.
De overige posten
| Post | Indicatie | Toelichting |
|---|---|---|
| Notaris | € 700 – € 1.400 | Wettelijk tarief op basis van de koopsom |
| Eigendomsregister | € 400 – € 800 | Inschrijving van de akte |
| Gestoría | € 300 – € 600 | Administratieve afhandeling en belastingaangifte |
| Advocaat | ca. 1% van de koopsom | Juridische controle. Optioneel, en in landelijk gebied sterk aan te raden |
| Bouwkundige keuring | € 400 – € 900 | Bij oudere of te renoveren panden onmisbaar |
| Topografische opmeting | € 500 – € 1.200 | Bij percelen waarvan de grenzen onduidelijk zijn |
Rekenvoorbeeld
Een huis van € 139.000 als tweede woning: ITP 8% is € 11.120, plus notaris, register en gestoría (ca. € 1.900) en een advocaat (ca. € 1.400). Totaal circa € 14.400, ofwel 10,4% bovenop de koopsom. Reken met een bouwkundige keuring erbij op ongeveer € 15.000 aan bijkomende kosten.
2 · Het proces
Het koopproces in zeven stappen
1. NIE-nummer aanvragen
Het Número de Identidad de Extranjero is je Spaanse fiscale nummer. Zonder NIE kun je geen woning op je naam krijgen. Aanvragen kan bij het Spaanse consulaat in Den Haag of in Spanje zelf bij een politiebureau met vreemdelingenloket. Reken op twee tot zes weken.
2. Bod en reservering
Na een geaccepteerd bod volgt vaak een contrato de reserva: je betaalt € 3.000 tot € 6.000 en de woning gaat voor een aantal weken van de markt. Leg schriftelijk vast onder welke voorwaarden je dat bedrag terugkrijgt — bijvoorbeeld als uit het juridisch onderzoek een probleem komt.
3. Juridisch en bouwkundig onderzoek
Dit is de belangrijkste stap en de stap die het vaakst wordt overgeslagen. Er wordt gecontroleerd: de nota simple uit het eigendomsregister, het kadaster, de bestemming van de grond, bouw- en bewoonbaarheidsvergunningen, erfdienstbaarheden, openstaande hypotheken, achterstallige gemeentebelasting en onbetaalde gemeenschapskosten. Schulden op een woning gaan in Spanje mee naar de nieuwe eigenaar.
4. Contrato de arras
De koopovereenkomst met aanbetaling, meestal 10% van de koopsom. De standaardvorm (arras penitenciales) regelt dat jij je aanbetaling verliest als je afziet van de koop, en dat de verkoper het dubbele betaalt als hij terugtrekt. Laat dit contract altijd juridisch nakijken vóór je tekent.
5. Spaanse bankrekening en financiering
Voor de notaris heb je een bankcheque nodig. Voor water, licht en belastingen heb je een Spaanse rekening nodig. Regel dit ruim op tijd; als niet-resident kost het openen van een rekening vaak weken.
6. De notaris
De escritura pública wordt bij de notaris getekend en je betaalt. Belangrijk: de Spaanse notaris controleert de identiteit en de formaliteiten — hij is niet jouw adviseur en beoordeelt niet of de koop verstandig is. Spreek je geen Spaans, dan is een tolk wettelijk vereist.
7. Registratie en overschrijving
Binnen dertig dagen wordt de ITP aangegeven en betaald, daarna wordt de akte ingeschreven in het eigendomsregister. Vervolgens gaan water, elektriciteit en de IBI (onroerendezaakbelasting) op jouw naam.
3 · Risico's
Zeven valkuilen in landelijk Galicië
Deze lijst gaat niet over de Costa's. Dit zijn de dingen die specifiek in het Galicische binnenland verkeerd gaan.
1. Kadaster en eigendomsregister komen niet overeen
Spanje kent twee registraties: het catastro (voor de belasting) en het Registro de la Propiedad (voor het eigendom). In landelijk gebied wijken die regelmatig af in oppervlakte, grenzen of zelfs in het aantal gebouwen. Een verschil van honderd vierkante meter is geen uitzondering. Rechtzetten kan, maar doe dat vóór de koop.
2. Bouwen op suelo rústico
Een huis kan in Galicië op suelo rústico (landelijk gebied) staan of binnen een núcleo rural (dorpskern). Dat verschil bepaalt wat je mag. Op suelo rústico is uitbreiden, een zwembad aanleggen of een ruïne herbouwen vaak niet toegestaan, en illegaal gebouwde aanbouw kan leiden tot boetes of een sloopbevel — ook jaren later en ook als jij het niet gebouwd hebt.
3. Versnipperd grondbezit
Galicië is het land van de minifundio: erfenissen hebben grond eeuwenlang in steeds kleinere stukjes gesneden. Wat als 'perceel bij het huis' wordt verkocht, blijkt soms uit vijf kadastrale eenheden te bestaan, waarvan er twee van een neef in Argentinië zijn.
4. Erfgenamen die niet allemaal tekenen
Veel landelijke huizen staan nog op naam van een overleden eigenaar. Voordat er verkocht kan worden, moet de nalatenschap zijn afgewikkeld en moeten alle erfgenamen meewerken. Dat kan maanden duren of vastlopen.
5. Geen bewoonbaarheidsverklaring
Zonder licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad krijg je soms geen aansluiting op water en elektriciteit, en kun je niet legaal verhuren. Bij lang leegstaande huizen is dit een reëel probleem.
6. Toegangsweg en erfdienstbaarheden
De weg naar het huis loopt vaak over andermans grond. Soms is dat vastgelegd, vaak niet — het is dan 'altijd zo gegaan'. Ook water uit een bron op een naburig perceel en leidingen die over jouw land lopen, horen in de akte te staan.
7. Renovatiekosten die verdubbelen
Een goedkoop huis is zelden een goedkoop project. Dak, isolatie, elektra, waterleiding, riolering en verwarming lopen in een stenen huis van honderdvijftig vierkante meter snel op tot € 100.000 of meer. Vraag altijd twee offertes van lokale aannemers vóór de koop, niet erna.
De rode draad
Al deze risico's zijn beheersbaar — mits ze vóór de overdracht op tafel komen. Na de notaris zijn ze van jou. Dat is precies waarom wij nooit een woning voordragen zonder eerst het dossier te lichten.
4 · Na de koop
Wat er daarna op je afkomt
- IBI — de jaarlijkse onroerendezaakbelasting, in landelijk Galicië meestal tussen € 100 en € 400 per jaar
- Belasting voor niet-residenten — gebruik je de woning zelf, dan heft Spanje jaarlijks een forfaitaire belasting over de kadastrale waarde (aangifteformulier Modelo 210)
- Opstalverzekering — in Spanje niet verplicht bij eigen geld, wel verstandig, zeker bij leegstand
- Onderhoud van het land — Galicië kent wettelijke verplichtingen om brandbare begroeiing binnen een bepaalde afstand van gebouwen te verwijderen
- Nederlandse belasting — een tweede woning in Spanje geef je op in box 3; het belastingverdrag voorkomt dubbele heffing. Laat je hierover door een fiscalist adviseren
Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels veranderen en elke situatie is anders. Laat je bij een concrete aankoop altijd bijstaan door een onafhankelijke Spaanse advocaat en een fiscalist.
Liever iemand die dit voor je uitzoekt?
Dat is precies ons werk. Plan een gesprek van dertig minuten en we lopen jouw situatie door — kosteloos en vrijblijvend.